Shortlist · preparado para Leo · jul 2026

9 opções na Faria Lima, do lado do UBS.

Chegou na varredura

16 jul 325–412 m²

Dois prédios novos garimpados fora de prateleira via parceiro SuaQuadra, a uma quadra do eixo, no coração financeiro. Tudo que você já tinha visto continua logo abaixo.

UNION · R. LEOPOLDO 822

Union Faria Lima novo

Andar tipo · Leopoldo C. de Magalhães Jr 822

325 m² 6 vagas boutique novo LEED Gold

A uma quadra da avenida, no miolo das gestoras, vizinho do B32. Duas condições: turnkey, entregue pronto do jeito de vocês, 6 a 7 meses de obra com carência integral até as chaves (mudança no comecinho de 2027); ou piso + ar por R$ 310/m² com 2 meses de carência, pra ocupar rápido.

R$ 100,8 a 107,3 mil/mês R$ 310–330/m²

Fachada do Union Faria Lima — Fachada em granito e vidro, sistema ventilado

Interior turnkey — Andar entregue turnkey (foto do book)

Andar tipo: 325,58 m², 6 vagas
Pé-direito: 3,88 m piso a piso, piso elevado de 20 cm
4 elevadores de 4,0 m/s, mais o de emergência
LEED Gold core & shell

Fotos e plantas do book oficial do empreendimento.

JERONIMO · FL × J. DA VEIGA

Jeronimo Faria Lima novo

Meio andar · esquina Jerônimo da Veiga × Iguatemi

412 m² piso + ar Perkins&Will LEED Gold V4

De frente pra avenida, no coração financeiro. Meio andar num prédio novíssimo assinado pela Perkins&Will, entregue com piso e ar, pronto pra receber o layout de vocês.

R$ 136 mil/mês ≈ R$ 330/m²

Vista do 19º andar sobre a avenida (foto do book)

Lobby com pé-direito de 4,30 m, interiores Perkins&Will

Sugestão de layout de meio andar do book (divisão de 452 m²)

Laje: 824 m² divisível em 2 conjuntos; meio andar ≈ 412 m²
Pé-direito livre: 2,90 m · piso a piso 4,14 m · previsão de piso elevado
6 elevadores (5 sociais a 3 m/s)
LEED Gold V4 · arquitetura Perkins&Will, paisagismo Rodrigo Oliveira

Fotos e plantas do book oficial do empreendimento.

Tamanho do time 50 pessoas · 300 a 500 m²

confortável · 10+ m²/pessoa atende · 6 a 10 m²/pessoa apertado · menos de 6 m²/pessoa (card apaga)

Grupo 1 · Plano de 50 pessoas

268–360 m²

FL 4300 · CJ 407

Faria Lima 4300

CJ 407 · F.L. Corporate

268 m² 4 vagas 6 salas privativas parc. mobiliado

Prédio novo, reforma impecável, LED e cozinha. Praticamente zero obra pra ocupar.

R$ 78.976/mês ≈ R$ 295/m²

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FL 4300 · CJ 408

Faria Lima 4300

CJ 408 · F.L. Corporate

268 m² 4 vagas 6 salas privativas prédio novo

Vizinho de porta do 407. A jogada: alugar um e negociar preferência no outro. Se o time dobrar, vocês expandem pra 536 m² no mesmo andar, sem mudança.

R$ 78.976/mês ≈ R$ 295/m²

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FL 4509 · CJ 81

Faria Lima 4509

CJ 81 · Zabo FL Corporate

360 m² 8 vagas mobiliado portaria 24h

O tamanho exato pro fim do ano, já mobiliado. Atende as 50 pessoas com folga na régua de 7 m²/pessoa.

R$ 121.551/mês ≈ R$ 338/m²

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Grupo 2 · Dimensionar pra 70+

596–705 m²

FL 4221 · 13º

Faria Lima 4221

13º andar · CJ 131 · Praça Faria Lima

596 m² 36 vagas esquina planta disponível

A 200 m do quarteirão do UBS. Prédio com perfil de gestoras e techs. Pro time, endereço financeiro no coração da Faria Lima.

R$ 192.399/mês ≈ R$ 323/m²

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FL 4509 · CJs 91/94

Faria Lima 4509

CJs 91 e 94 · Zabo FL Corporate

631 m² mobiliado

Melhor R$/m² do grupo grande. Mobiliado, no mesmo prédio da opção 3, o que permite comparar os dois tamanhos numa visita só.

R$ 196.738/mês ≈ R$ 312/m²

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FL 4509 · CJ 62/63

Faria Lima 4509

CJ 62/63 · Zabo FL Corporate

671 m² 16 vagas mobiliado 4 banheiros

O maior mobiliado da lista. Reduz obra e mobiliário a quase zero mesmo num espaço pra 70+.

R$ 226.827/mês ≈ R$ 338/m²

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FL 4300 · CJ 32

Faria Lima 4300

CJ 32 · F.L. Corporate

705 m² 19 vagas portaria 24h

A maior laje da shortlist, no complexo novo. Pra cenário agressivo de contratação sem segunda mudança.

R$ 229.224/mês ≈ R$ 325/m²

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Plano B institucional · Plaza Iguatemi (FL 2277)

Prédio de 2002, mais antigo que o resto da lista, mas é o endereço clássico de family offices e private banks de São Paulo, com heliponto homologado e localização em frente ao Shopping Iguatemi. Se a leitura for prestígio institucional acima de prédio novo, ele volta pro jogo. Se não, descartamos sem dó.

CJ 301 · 256 m² · R$ 128,5 mil ver anúncio ↗ CJ 202 · 380 m² · R$ 164,4 mil ver anúncio ↗ mapa ↗

O que ouvimos na call

sala hoje: cabe 11, até 25 fim de 2026: ~50 pessoas região: Faria Lima × JK prédio: novo e bem cuidado obra: mínima possível contrato: flexível

A avenida, prédio a prédio

Um mapa simplificado da Faria Lima: a faixa verde é a própria avenida, de cima pra baixo no sentido Vila Olímpia. Pontos verdes são as opções de vocês; pontos dourados são os vizinhos que importam pro posicionamento.

↑ sentido Pinheiros

Nº 2277

Plaza Iguatemi

Endereço histórico de family offices e private banks, em frente ao Shopping Iguatemi. Plano B institucional, detalhado mais abaixo.

Esquina R. Jerônimo da Veiga · de frente pra avenida

Jeronimo Faria Lima: torre nova da Perkins&Will no coração financeiro. novo

≈ 1,5 km · miolo da avenida: BTG Pactual e Google no Pátio Victor Malzoni (3477), Meta e BR Partners no B32 (3732)

R. Leopoldo C. de Magalhães · a uma quadra

Union Faria Lima: corporativo boutique no miolo das gestoras, vizinho do B32. novo

Av. Juscelino Kubitschek cruza aqui

A poucas quadras JK adentro: São Paulo Corporate Towers (JK 1909).

XP (sede) · EY · Microsoft

Nº 4221

Praça Faria Lima opção 4

Perfil de gestoras e techs.

Nº 4300

F.L. Corporate opções 1 · 2 · 7

Complexo novo (2024), praça interna com restaurantes.

Nº 4440

Faria Lima 4440

O vizinho de calçada das opções 1, 2, 3, 5, 6 e 7.

UBS · Crédit Agricole · China Construction Bank

Nº 4509

Zabo FL Corporate opções 3 · 5 · 6

Entregue em 2017, portaria 24h.

Av. Hélio Pellegrino · a avenida termina aqui

↓ Vila Olímpia

opções de vocês vizinhos que dão credibilidade

Como startups em hypergrowth contratam

O problema que você descreveu, não saber o tamanho certo porque a empresa cresce rápido demais, não se resolve com contrato curto. Se resolve com cláusulas. Estes são os mecanismos que a gente negocia, e que vale levar pra aprovação interna.

01 · Saída

Isenção de multa após 12 meses

Contrato de 3 a 5 anos, mas com cláusula que autoriza a saída sem multa a partir do 12º mês. Nem todo proprietário aceita, então a busca já filtra por quem topa. É o mecanismo das nossas locações recentes com startups.

02 · Expansão

Preferência no conjunto vizinho

Direito de preferência em conjuntos ou andares do mesmo prédio. Os CJs 407 e 408 do FL 4300 são o caso perfeito: aluga um, garante prioridade no outro, e dobra a área sem mudar de endereço.

03 · Ocupação

Carência de 2 a 4 meses

Período sem aluguel pra obra e mudança. Reduz o custo de um espaço que não está 100% turnkey e é prática padrão em lajes corporativas.

04 · Proteção

Sublocação parcial autorizada

Se vocês dimensionarem grande demais, a cláusula permite sublocar parte do espaço. Transforma o erro de dimensionamento num custo recuperável em vez de perda seca.

05 · Caixa

Aluguel escalonado

Desconto nos primeiros 12 a 18 meses, compensado no restante do contrato. Casa o custo do escritório com a curva de headcount e de receita.

Régua

Dimensionar pelo time de 12 a 18 meses

Startups nesse estágio dimensionam pelo headcount projetado, não o atual, e aceitam 6 m²/pessoa como piso temporário no pico. Mudar de escritório custa meses de distração de liderança; a conta quase sempre favorece sobrar espaço.

Próximo passo: visitar

Selecione os conjuntos que quer ver pelos botões dos cards e mande tudo numa mensagem só pela barra aqui embaixo. As opções principais estão num raio de 10 minutos: dá pra ver 3 ou 4 numa tarde, incluindo o trajeto a pé pela calçada do 4440.

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